Rénovation d’une maison – garder un œil sur les coûts de rénovation

À première vue, une maison d’occasion est souvent moins chère qu’un bâtiment neuf. Mais les pièges de la rénovation peuvent rendre l’investissement plus coûteux par la suite. C’est ainsi que les acheteurs exposent les coûts de rénovation élevés.

Un bel immeuble ancien. Mais des coûts de rénovation élevés peuvent se cacher derrière la façade. 

Vieilles, mais charmantes : les maisons d’occasion apportent quelques avantages lors de l’achat. Par rapport à une nouvelle maison, elles sont généralement moins chères. En outre, elles sont souvent situées dans un environnement cultivé, loin de la zone de développement. Mais c’est surtout la maison elle-même qui est convaincante : le style d’une époque révolue, la promenade sur des parquets d’aspect historique ou la vue depuis de hautes fenêtres.

Néanmoins, les acheteurs ne doivent pas trop se laisser emporter par le premier enthousiasme, derrière la belle apparence il y a souvent plus de besoins de rénovation qu’on ne le pense. Si vous voulez estimer de manière réaliste l’effort et les coûts de rénovation, vous devez donc consulter un expert en bâtiment pour être sûr.

Principaux pièges à rénovation  

Des pièges à rénovation rôdent autour de la maison :

Piège à rénovations 1 : installation électrique obsolète

Piège à rénovations 2 : ancien système de chauffage

Piège à rénovations 3 : conduites d’eau calcifiées

Piège à rénovations 4 : amiante

Piège à rénovations 5 : moisissures cachées

Piège à rénovations 6 : dommages causés par des substances

Piège à rénovations 7 : construction noire

Les acheteurs de biens immobiliers peuvent alors prendre des mesures contre les défauts.

Risque d’incendie : coûts de rénovation d’une installation électrique obsolète

Un regard à l’intérieur de la boîte à fusibles, avec une vue sur les coûts de rénovation. 

Parfois, l’installation électrique dans les maisons d’occasion est dépassée et le réseau électrique ne suffit plus pour les raccordements qui sont nécessaires aujourd’hui. Par conséquent, si trop d’appareils électroménagers sont connectés en même temps, le réseau électrique est rapidement surchargé. Un expert en bâtiment explique : “Il n’y avait autrefois que trois circuits, alors qu’aujourd’hui, il y en a dix à vingt. En outre, les vieilles maisons n’étaient souvent équipées que de fusibles à vis, et les anciennes installations n’avaient pas de RCD. Toutefois, cet interrupteur peut prévenir les accidents graves : s’il y a de grandes différences d’intensité de courant, il coupe le circuit. Mais s’il manque et qu’une personne touche un fil sous tension, elle peut recevoir un choc électrique. Un court-circuit peut également provoquer un incendie de câble.

Détecter le piège de la rénovation : Si l’acheteur potentiel constate, lors de l’inspection de la propriété, que seules quelques prises sont disponibles, cela indique généralement que le réseau électrique n’est plus à jour. C’est pourquoi les acheteurs potentiels devraient jeter un coup d’œil à l’intérieur de la boîte à fusibles. L’expert en construction explique : “S’il n’y a que trois vieux fusibles à vis, l’acheteur sait qu’une conversion est nécessaire.

Coûts de rénovation : l’expert en bâtiment estime les coûts de la nouvelle installation électrique à environ 45 à 60 euros par mètre carré de surface habitable. Si les lignes sont trop faiblement dimensionnées et doivent être remplacées, la rénovation pourrait rapidement devenir plus coûteuse.

Inefficaces : les anciens appareils de chauffage doivent être retirés

Si la chaudière est trop ancienne, il faut la retirer – et cela peut coûter de l’argent pour la rénover. 

Le chauffage intégré est généralement aussi vieux que la maison. L’ordonnance sur les économies d’énergie (EnEV) stipule en effet que les anciens systèmes de chauffage doivent être remplacés. Cela s’applique aux chaudières qui ont été installées jusqu’à la fin de 1984. Les chaudières installées après 1985 peuvent fonctionner pendant 30 ans au maximum et doivent ensuite être retirées. Les seules exceptions sont les chaudières à condensation ou les chaudières à basse température. Néanmoins, il est possible que le propriétaire n’ait pas rempli cette obligation.

Détecter le piège de la rénovation : l’expert conseille aux acheteurs potentiels de demander au propriétaire le rapport d’inspection du ramoneur. “Le rapport d’inspection indique l’année de fabrication de la chaudière et du brûleur.” Si l’obligation de rénover l’EnEV a été violée et que la chaudière est trop ancienne, il conseille aux acheteurs potentiels de négocier le prix de la maison avec le propriétaire défaillant. Il est possible de négocier une remise pour le retard de rénovation, qui est basée sur les coûts de la rénovation.

Coûts de rénovation : l’ingénieur civil estime les coûts de rénovation pour le remplacement du système de chauffage à environ 8 000 à 10 000 euros. L’expert signifie que les coûts de l’élimination de l’ancien réservoir à mazout peuvent éventuellement être ajoutés aux coûts des chauffages au mazout : un petit réservoir à batterie peut être éliminé pour 500 euros, un réservoir en acier soudé à la cave coûte environ 2 000 à 3 000 euros.

Toute personne qui modernise sa maison pour la rendre plus efficace sur le plan énergétique peut recevoir des subventions de la banque.

Risque de rupture : conduites d’eau trop chaulées

Y a-t-il des coûts de rénovation qui se cachent ici ? Un coup d’œil sur les raccords à vis et les vannes des conduites d’eau permet déjà de le supposer. 

Souvent, les conduites d’eau chaude des maisons usagées doivent être remplacées, car avec le temps, de plus en plus de calcaire se dépose dans les tuyaux, ce qui fait que moins d’eau y circule. Souvent, les tuyaux sont également corrodés, c’est-à-dire rouillés, – il y a alors un risque de rupture de la conduite d’eau.

L’expert en construction déclare : “Si les tuyaux sont bouchés par de la chaux, il faut les remplacer”. Et cela peut coûter cher.

Détecter le piège de la rénovation : les acheteurs de maisons doivent être très attentifs aux raccords et aux vannes : “Si de la chaux claire et des marques de drainage sont visibles ici, c’est un signe du mauvais état du système de tuyaux. Si vous avez déjà acheté l’ancien bâtiment, vous pouvez vérifier de plus près si vous devez rénover la maison. L’expert en bâtiment conseille de faire découper un morceau du tuyau par un expert en plomberie, ce qui vous permettra de vérifier l’état du tuyau de plus près.

Coûts de rénovation : les coûts de rénovation des égouts s’élèvent à plus de 1 000 euros par étage, selon le type d’installation. “Surtout quand la plomberie de la salle de bain doit être remplacée, cela coûte vraiment de l’argent.”

Les tuyaux en plomb doivent déjà être à l’extérieur : les tuyaux en plomb ont été remplacés dans tout le sud de l’Allemagne et ne se trouvent plus que dans des cas isolés. Depuis le 1er décembre 2013, ils ne sont plus autorisés comme conduites d’eau potable et doivent être remplacés. Quiconque achète une maison d’occasion doit donc s’assurer que le propriétaire s’en est déjà occupé. C’est ainsi que vous pouvez reconnaître les tuyaux en plomb : les tuyaux en plomb sont caractérisés par une couleur gris-bleu, à condition qu’ils n’aient pas été repeints. Dans les endroits où ils sont facilement rayés, ils sont de couleur cuivre. Si vous frappez contre eux, un bruit sourd se fait entendre.

Nuisible : matériau de construction en amiante

L’amiante était autrefois populaire, par exemple pour les bardeaux de toit. Cependant, l’enlèvement des matériaux, qui est nuisible à la santé, entraîne des coûts de rénovation élevés. 

Résistance à la température et stabilité : en raison de ces deux propriétés, l’amiante était un matériau de construction courant et un composant des toits ondulés, des panneaux de façade ou des revêtements de sol dans les années 1960 et 1970. Ce n’est qu’en 1993 que sa production et sa transformation ont été interdites, car l’amiante constitue un grave danger pour la santé. L’expert explique : “Le matériau est extrêmement court ; les fibres d’amiante ont une taille d’environ deux micromètres. Si elles sont inhalées, elles s’installent dans les poumons et peuvent provoquer un cancer du poumon”. Même aujourd’hui, les vieilles maisons pouvaient encore contenir des matériaux contenant de l’amiante sous forme d’amiante-ciment. Si la pièce en ciment est exposée aux intempéries, les fibres se retrouvent dans l’air et deviennent un danger pour la santé.

Détecter le piège de la rénovation : on trouve des matériaux contenant de l’amiante dans de nombreux endroits de la maison : le ciment comme matériau de couverture et dans les panneaux de façade ou dans la maison sous forme de revêtements de sol souples. Il a également été utilisé dans les conduits de câbles et les canalisations d’eaux usées. Comme certains des éléments peuvent être identifiés, l’expert explique : “Dans une maison dont l’extérieur est revêtu de panneaux de façade, on peut voir les fibres d’amiante qui se détachent comme un léger scintillement dans l’air en été”. Les revêtements souples de la maison étaient généralement fixés avec une colle au bitume contenant de l’amiante, on les reconnaît au fait que la colle est noire-brune. Quiconque souhaite savoir si la maison usagée contient de l’amiante et en quelle quantité devrait la faire examiner de plus près par un expert en bâtiment.

Frais de rénovation : seuls les professionnels agréés sont autorisés à enlever l’amiante. Les coûts dépendent de la solidité ou de la faiblesse des produits en fibres : Dans les panneaux de façade, les produits en fibres sont solidement liés, de sorte que l’enlèvement d’une centaine de mètres carrés se situe entre 2 000 et 3 000 euros. Dans le cas des produits à base de fibres faiblement liées, l’enlèvement est plus complexe. L’expert en bâtiment estime que les coûts peuvent facilement atteindre 20 000 à 25 000 euros.

Répandre : la moisissure n’est pas toujours visible

La peinture de dispersion est un terrain idéal pour la prolifération des moisissures. Surtout dans les vieux bâtiments, c’est un piège à rénovation fréquent.

La moisissure est un champignon insidieux, car il n’est pas toujours visible. Dans les maisons d’occasion, il peut être apparu dans le passé et avoir disparu à nouveau. Mais ce n’est pas pour cela qu’il disparaît tout de suite. Souvent, ses racines sont encore dans les murs, car la pâte à papier, le papier peint aux copeaux de bois et la peinture à l’émulsion constituent un terrain de reproduction idéal. Le risque de développement de moisissures est très élevé dès que la surface d’un élément de construction est exposée à un taux d’humidité de sept ou huit pour cent pendant 48 heures.

Détecter le piège de la rénovation : lors de l’inspection de la propriété, les acheteurs doivent rechercher des signes superficiels de moisissure. Il est conseillé de regarder les ouvertures des fenêtres, les niches des radiateurs et les coins des pièces, derrière les meubles lourds, les rideaux serrés et dans les salles de bains et les douches. S’il y a des traces, l’acheteur doit toujours vérifier au préalable si ce type de moisissure est dangereux pour la santé. L’expert conseille de faire un test de copie avec le consentement du vendeur. Il demande à l’institut de l’environnement de lui envoyer ceci sous forme de boîte et le renvoie ensuite pour évaluation. Si vous ne trouvez pas de traces mais que vous avez le nez sensible, vous pouvez reconnaître la moisissure par une odeur légèrement moisie dans l’air. Toutefois, en cas de doute, l’acheteur doit faire appel à un expert pour effectuer l’examen. Mais cela n’est possible que si le vendeur y consent.

Coûts de rénovation : si vous voulez vous débarrasser définitivement de la moisissure gênante, vous devriez vous abstenir de faire des expériences personnelles et engager un spécialiste. Cela peut facilement coûter plusieurs milliers d’euros, car ces travaux doivent être effectués sous certaines mesures de protection.

Si les fenêtres des maisons usagées sont remplacées, des moisissures peuvent facilement se développer. L’expert en bâtiment explique : “Si les anciennes fenêtres n’étaient pas complètement étanches, il y avait des courants d’air avant. Mais avec les nouvelles fenêtres très étanches, il n’y a plus de “ventilation forcée automatique”. En conséquence, l’humidité dépasse la valeur limite et de la condensation et des moisissures se développent sur l’élément de construction extérieur le plus froid. Qui renouvelle les fenêtres de sa maison d’occasion, devrait penser à l’installation d’un système de ventilation. Cette mesure est également subventionnée par l’État au même titre que le remplacement des fenêtres.

Dommages matériels à la maison

L’humidité ascendante se produit surtout lorsque la cave n’est pas en béton – et fait également augmenter les coûts de rénovation. 

Il existe de nombreux types et causes de dommages à la substance, ce qui rend la rénovation de la maison vraiment coûteuse. L’expert en construction, explique comment les identifier :

Les fissures de l’installation : lorsque la terre sous la maison s’enfonce, des fissures de tassement peuvent se former. On les reconnaît au fait qu’elles vont de la façade extérieure à l’intérieur et qu’elles sont en forme d’escalier. Mais elles peuvent aussi se produire entre le plafond et le mur. L’expert en construction explique : “Les raisons pour lesquelles les fondations doivent être posées sont nombreuses, par exemple l’affaiblissement par des canalisations d’eaux usées ou de pluie défectueuses, des chantiers voisins dans le parking souterrain ou un terrain à bâtir inadapté.

L’humidité ascendante : Dans les bâtiments d’avant-guerre, le sous-sol n’est généralement pas fait de béton mais de briques, ce qui peut entraîner des remontées d’humidité. L’ingénieur civil explique : “On peut souvent le dire à partir du plâtre extérieur ; à une hauteur d’environ un à deux mètres au-dessus du sol, il y a une bande autour de l’ancien bâtiment où des efflorescences apparaissent et où le plâtre tombe”. Pour éviter d’autres dégâts, il existe différentes méthodes pour arrêter l’humidité. Les coûts pour cela commencent aux alentours de 10 000 à 12 000 euros pour une maison familiale.

Pourriture sèche : la pourriture sèche est un champignon qui apparaît d’abord dans le toit ou dans la cave. L’expert en construction explique : “Si des excroissances ressemblant à des champignons apparaissent, en particulier sur les parties en bois, il peut s’agir de la pourriture sèche. C’est particulièrement dangereux, car elle peut aussi se développer à l’intérieur du mur de la maison, jusqu’à ce qu’elle ait poussé de la cave à la charpente du toit. L’expert explique quels travaux de rénovation seront nécessaires : “Les éléments en bois doivent généralement être entièrement remplacés. Un traitement chimique et/ou thermique s’ensuit”. Il indique que l’aide d’un expert est essentielle dans ce domaine. En cas d’infestation grave, les coûts de rénovation peuvent devenir si élevés que la rénovation n’en vaut plus la peine et qu’il vaut mieux démolir la maison.

La construction noire : ennuis et frais pour l’acheteur

Si le permis de construire fait défaut, la démolition est imminente : la construction noire peut devenir un piège à coûts. 

Si l’acheteur achète une maison d’occasion qui s’avère plus tard être une construction noire, c’est ennuyeux. Car une construction noire est un bâtiment qui a été érigé sans permis de construire et qui, dans le pire des cas, doit être démoli.

Il existe deux types de construction noire :

– Bâtiment formellement illégal : un avocat spécialisé dans le droit de la location et de la propriété résidentielle déclare : “Un bâtiment formellement illégal est un bâtiment qui a été construit sans permis de construire. L’acheteur peut ensuite déposer une demande de construction auprès de l’administration de la construction”. Les autorités examineront ensuite au cas par cas s’il convient ou non d’approuver la demande.

– Construction formellement et matériellement illégale : l’avocat explique : “Un bâtiment est matériellement illégal si le permis de construire est manquant et, en outre, il ne peut être approuvé. Un tel bâtiment n’aurait pas obtenu de permis de construire de toute façon, car il viole la loi sur la construction. La conséquence : “Un bâtiment qui est formellement et matériellement illégal doit toujours être démoli”.

C’est ainsi que les acheteurs peuvent exposer un bâtiment noir : l’avocat conseille aux acheteurs potentiels de vérifier l’enregistrement du bâtiment auprès des autorités compétentes en matière de construction. Les acheteurs potentiels peuvent y découvrir si un permis de construire aurait été nécessaire pour le bâtiment et s’il est disponible. L’acheteur doit être en mesure de prouver un intérêt légitime. S’il ne peut le faire, il doit au moins pouvoir présenter une procuration du propriétaire.

Dans le piège de la rénovation : les acheteurs ne peuvent prendre des mesures contre les défauts que dans certaines circonstances

Le fait qu’une maison d’occasion ne puisse souvent pas suivre le rythme des maisons plus récentes ne devrait pas surprendre la plupart des acheteurs. Les défauts correspondants dus à l’âge doivent donc généralement être acceptés. Mais : si l’acheteur a des attentes différentes sur la base des déclarations du vendeur et achète donc la maison, des réclamations peuvent être possibles. Car si une attente déterminante pour l’achat n’est pas satisfaite, il s’agit d’un défaut matériel (§ 434 BGB). Si tel est le cas, un avocat spécialisé en droit de la construction et de l’architecture conseille : “L’acheteur doit demander au vendeur de remédier au défaut et lui fixer un délai raisonnable pour ce faire.

Si le vendeur dissimule ou minimise intentionnellement un défaut matériel ou même prétend le contraire, il s’agit, selon l’expert juridique, d’une tromperie frauduleuse. l’avocat explique : “Le vendeur agit frauduleusement s’il ne signale pas les défauts qui sont déterminants pour l’achat. Cependant, il est difficile de prouver l’intention frauduleuse, car l’acheteur doit pouvoir prouver au vendeur qu’il est conscient de ce défaut. À ce stade, la demande peut souvent échouer.

Conseil d’expert : il est recommandé de toujours emmener un témoin avec vous lors de l’inspection et de s’informer précisément sur les éventuels défauts. Si le vendeur suscite de fausses attentes qui sont déterminantes pour l’achat, par exemple en minimisant les défauts, l’acheteur peut le prouver par le témoignage.

Faites estimer les coûts de rénovation : n’achetez pas un cochon dans un sac

Même si l’enthousiasme pour l’ancien bâtiment est grand, les parties intéressées ne doivent pas précipiter l’achat. Pour être sûr, il est préférable d’organiser un autre rendez-vous de visite et d’emmener un architecte ou un ingénieur civil avec vous. Bien que cela coûte également de l’argent, il peut estimer de manière réaliste ce que coûtera la rénovation de la maison. De cette manière, l’acheteur se protège d’un éventuel mauvais achat.

Si vous achetez une maison qui a besoin d’être rénovée, vous devrez payer deux fois le montant du prix d’achat pour les frais de rénovation. Vous pouvez calculer le montant total dont vous disposez à l’aide du calculateur de budget.